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芜湖市人民政府办公室关于印发《芜湖市市区 工业用地转型发展商业服务业暂行办法》 等四个加强土地节约集约利用工作 配套文件的通知
发布时间:2016-06-08

  芜湖市人民政府办公室关于印发《芜湖市市区 工业用地转型发展商业服务业暂行办法》 等四个加强土地节约集约利用工作 配套文件的通知
    各县、区人民政府,省江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区、高新技术产业开发区管委会,市政府各部门、各直属单位,驻芜各单位:
《芜湖市市区工业用地转型发展商业服务业暂行办法》、《关于完善产业项目用地出让“双向约束”机制的规定》、《芜湖市市区工业厂房转让管理办法(试行)》、《芜湖市市区低效利用工业用地处置办法》等4个加强土地节约集约利用工作配套文件已经2013年11月10日市政府第7次常务会议审议通过,现予印发,请认真贯彻执行。
                                                      
    2013年12月4日

    芜湖市市区工业用地转型发展商业服务业
    暂行办法


    第一条  为进一步优化我市市区土地利用结构,促进工业企业转型,依据法律法规和相关政策规定,结合我市实际,制定本办法。
    第二条  经济技术开发区、高新技术产业开发区范围内的工业用地转型适用本办法。
    第三条  工业用地转型发展商业服务业必须符合下列条件:
    (一)企业具有合法土地使用权;
    (二)经济技术开发区和高新技术产业开发区存量建设用地二次开发利用规划已调整为商服用地;
    (三)符合城市商业网点规划;
    (四)未纳入土地收购储备范围。
    第四条  工业用地转型发展商业服务业,由市城乡规划局根据地块规模和用途,明确转型后土地、房产是否允许分割转让及允许分割转让的建筑面积。允许分割转让的,分割转让最高比例为建筑面积的30%,分割转让最小单元原则上不能小于1000平方米。
    第五条  工业用地转型发展商业服务业,原用地属国有出让土地,按新的土地使用条件下的土地使用权市场评估价格扣除原土地使用条件下剩余年限土地出让金,补交土地出让金后改变为商业服务业出让用地;原用地属国有划拔土地的,按新的土地使用条件下的土地使用权市场评估价格扣除原划拔土地取得成本,补交土地出让金后改变为商业服务业出让用地;原用地属流转集体建设用地的,经依法批准征收后,按新的土地使用条件下的土地使用权市场评估价格扣除原流转集体建设用地取得成本,补交土地出让金后改变为商业服务业出让土地。
    第六条  工业用地转型发展商业服务业,需拆除原有建筑物、构筑物、附属物及搬迁的,不予补偿。
    第七条  工业用地转型发展商业服务业,按以下程序办理:
    (一)由土地使用权人向所在区政府、开发区管委会申请,审查同意后提交市城乡规划局;
    (二)市城乡规划局按规定出具新的规划许可和规划控制性指标;
    (三)市国土资源局委托中介机构评估土地使用权出让价格,经市审计局审核,报市政府同意后,土地使用权人补交土地出让金,市国土资源局与土地使用权人签订土地出让合同或补充协议。
    第八条  鼓励通过土地收购储备方式实施工业用地转型发展商业服务业。
    第九条  对未经批准擅自将工业用途改变为商业服务业用途的违法行为,所在区政府、开发区管委会和市城乡规划局、国土资源局依法从严查处。
    第十条  利用存量工业用地发展现代物流、投资服务、信息咨询、工业设计、技术服务、检测检验、仓储运输等生产性服务业的,可保持用途不变。
    第十一条  本办法由市国土资源局负责解释,自发布之日起实施。

    关于完善产业项目用地
    出让“双向约束”机制的规定

    为进一步完善产业项目用地出让“双向约束”机制,制定本规定。
    一、适用对象。市区范围内的工业、仓储配送(生产性物流)和“一事一议”的批发零售、住宿餐饮、商务金融等商业服务业项目。
    二、发证管理。土地受让人在缴纳土地出让金并签订《国有建设用地使用权出让合同》(在合同中明确土地使用权证使用相关限制以及对达不到产出标准的违约责任)后,市国土资源局按照《国有建设用地使用权出让合同》相关约定,对发放的《国有土地使用证》进行注记。
    三、注记内容。(一)对于工业、仓储配送(生产性物流)项目用地注记:本证有效期限为项目约定竣工日期后18个月,到期前根据《国有建设用地使用权出让合同》约定验收合格后,换领无注记的《国有土地使用证》,如验收不合格将按照有关政策法规及《国有建设用地使用权出让合同》约定进行处置。(二)对于“一事一议”的商业服务业项目用地注记:本证在项目约定竣工日期后24个月前(或建设用地出让时约定的验收日期前),根据《国有建设用地使用权出让合同》约定验收合格后,换领无注记的《国有土地使用证》,如验收不合格将按照有关政策法规及《国有建设用地使用权出让合同》约定进行处置,抵押期限不应超过此期限。
    四、验收标准。除《国有建设用地使用权出让合同》另有验收约定外,验收时,实际投资强度须达到出让合同约定投资强度的75%,亩均税收须达到出让合同约定亩均预期税收的10%,容积率、建筑密度、自持比例、经营业态等指标须符合出让合同约定。
    五、验收程序。在加注记的《国有土地使用证》期满3个月前,由用地单位向所在区政府、开发区管委会提出验收申请,所在区政府、开发区管委会接到验收申请后,会同市财政局、市国土资源局、市城乡规划局等部门按《国有建设用地使用权出让合同》约定的建筑密度、容积率、投资强度、亩均税收、自持比例、经营业态等指标进行验收,形成验收结果及处理意见。建筑密度、容积率、亩均税收、自持比例、经营业态等指标依据用地单位实际完成情况认定,投资强度指标依据区政府、开发区管委会与用地单位共同委托的2家以上中介机构的评估结果认定。验收合格的,市国土资源局给予换发无注记的《国有土地使用证》;对验收不合格的,市国土局按照有关规定进行处置。
    六、本规定自发布之日起执行,由市国土资源局负责解释,各县参照执行。




    芜湖市市区工业厂房转让管理办法(试行)


    第一条  为规范我市工业厂房转让,提高土地利用效率,实现工业厂房资源的合理配置,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律规定,结合我市实际,制定本办法。
    第二条  芜湖市市区内工业厂房的转让适用本办法。
本办法所称工业厂房,是指在工业用地上兴建的用于工业生产(含物流仓储)用途的建筑物、构筑物及其附着物。
    第三条  市区内划拨或出让工业用地上已建成的工业厂房及配套设施,除法律、法规、规章以及本办法另有规定或者用地批准文件、国有建设用地使用权出让合同另有约定外,可以宗地为单位进行整体转让。
第四条  用地批准文件或国有建设用地使用权出让合同约定可以分割转让的工业厂房,可以分割转让;约定不得分割转让的,不得分割转让。
未明确可以分割转让的,具有下列情形之一的,可以分割转让:
    (一)因企业破产清算工业厂房必须分割转让的;
    (二)因人民法院实施强制执行,工业厂房必须分割转让的;
    (三)因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等,被有关管理部门依法责令停产或人民法院、仲裁机构的生效裁判文件确定停止生产,工业厂房必须分割转让的;
    (四)企业将其拥有的工业厂房作价入股,其作价入股后工业厂房的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;
    (五)产业转移后,企业总部和财务结算中心继续使用原有工业用房,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;
    (六)单一企业投资建设的产业园区内的工业厂房,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以转让;
    (七)租用工业厂房从事生产、研发活动满3年的企业,需购买工业厂房的,其租用部分的工业厂房可以分割转让;
    (八)法律、法规、规章规定或市政府批准的其他情形。
第五条  工业厂房的受让人必须是经依法注册登记的法人企业,必须符合产业准入条件并通过市发改委会同市直相关部门依法进行的产业布局审查,必须符合市政府规定的投资强度、亩均税收等建设用地使用标准。工业厂房的受让人须与市国土资源局,用地所在区政府、开发区管委会签订补充协议,须按新设立企业的标准履行环保、消防、人防等手续。
    第六条  工业厂房分割转让的,须经市城乡规划局批准。
    第七条  划拨工业用地上的工业厂房转让的,须经市政府批准并补交土地出让金。
    第八条  工业厂房须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让。
    第九条  依照本办法规定转让工业厂房的,在办理房地产权转移登记时除提交法律、法规规定所需的材料外,还应提交受让人与市国土资源局,用地所在区政府、开发区管委会签订的补充协议。须补交土地出让金的,还应提交已补交土地出让金的证明文件。
    第十条   依照本办法规定可以分割转让的工业厂房,由市住建委以栋、层、间为基本单元进行房屋所有权登记并核发房屋所有权证。
    第十一条  工业厂房转让应依照法律法规的规定缴纳相关税费,其中所产生的税费市级留存部分全额奖励给所在区政府、开发区管委会。
    第十二条  集体建设用地上的工业厂房转让参照本办法执行。
    第十三条  各县、省江北产业集中区参照本办法制定本区域的工业厂房转让管理办法。
    第十四条  本办法自发布之日起试行,由市国土资源局负责解释。

    芜湖市市区低效利用工业用地处置办法

    第一条  为实施节约优先战略,加快土地利用方式转变,提高节约集约用地水平,有效处置低效利用土地。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国土资源部《闲置土地处置办法》等有关法律、法规和规章,结合实际,制定本办法。
    第二条  芜湖市市区低效利用工业、物流仓储用地(以下简称低效利用土地)的调查认定和处置利用适用本办法。
    第三条  本办法所称低效利用土地,是指国有建设用地开发建设未达到闲置土地认定标准,但利用程度较低,未达到国有建设用地使用权出让合同约定投资额度、建设量,以及低于国家、省、市土地利用有关规定的建设用地。
    第四条  市国土资源部门负责芜湖市市区范围内低效利用土地调查认定和处置工作的组织实施。
    第五条  各区政府,省江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区、高新技术产业开发区管委会(以下简称开发区管委会),市规划、住建、财政、审计、税务等部门按照各自职责协助做好低效利用土地的调查认定和处置工作。
    第六条  有下列情形之一的建设用地,可认定为低效利用土地:
    (一)在国有建设用地使用权出让合同约定的建设工期届满后,已开发建设用地面积超过应动工开发建设用地总面积1/3但不足1/2或者已投资额超过总投资额25%但不足50%,且中止开发建设满1年的;
    (二)在国有建设用地使用权出让合同约定的建设工期届满后,若项目宗地面积达25%连片(不含绿化用地)未开发建设或连片空闲面积达15亩,且中止开发建设满1年的;
    (三)在国有建设用地使用权出让合同约定的建设工期届满后,项目实际容积率或建筑系数低于国家《工业项目建设用地控制指标》的; 
    (四)项目用地面积超过《安徽省建设用地使用标准》规定标准达25%的; 
    (五)企业连续停产满2年的;
    (六)企业亩均创造税收(不含土地使用税)连续3年未达到2万元/年的;其中国家级开发区企业亩均创造税收(不含土地使用税)连续3年未达到3万元/年的;
    (七)未达到国有建设用地使用权出让合同约定内容的。
    第七条  被认定为低效利用土地的企业,按国有建设用地使用权出让合同及区政府、开发区管委会与企业签订的投资协议约定追究其违约责任。在低效利用土地未处置完成前,企业不再享受市、区的各类财政奖励政策,不得在市区范围内获取新的国有建设用地使用权。
    第八条  低效利用土地按下列方式处置:
    (一)限期开发建设。由所在区政府、开发区管委会会同市国土资源部门与企业签订限期开发建设协议,并按土地使用要求补充协议内容,约定项目建设周期、投资强度、容积率、亩均税收、违约责任等,并督促企业在规定时间内完成建设。
    (二)企业自行转型升级。经所在区政府、开发区管委会批准,企业可追加投资或利用现有厂房、土地开展技术改造,在不改变土地用途的前提下通过改扩建、加层改造、利用地下空间等途径提高土地利用效率。经批准提高容积率的,不增加土地价款。
    (三)企业合资建设或转让。经所在区政府、开发区管委会批准,企业可以全部或部分土地、厂房入股的方式与其他企业合资开发建设,或将全部或部分土地、厂房转让其他确有实力的企业。经批准合资建设或转让的,企业须符合市政府有关规定,并与所在区政府、开发区管委会和市国土资源部门签订补充协议。
    (四)政府回购土地。由所在区政府、开发区管委会回购企业全部或部分国有建设用地使用权,按国有建设用地使用权出让合同及区政府、开发区管委会与企业签订的投资协议约定,企业的投资状况及出让金缴纳情况,给予企业补偿。
第九条  低效利用土地的企业符合产业政策、产业布局,经批准转让土地、厂房或政府回购土地后入驻开发区内标准化厂房的,所在区政府、开发区管委会给予租金补助。
    第十条  低效利用土地的认定及处置程序:
    (一)区政府、开发区管委会负责调查本辖区内低效利用土地的企业,并按企业逐个形成调查材料。
    (二)市国土资源局会同区政府、开发区管委会和市规划、住建、财政等部门对低效利用土地企业进行认定后下达《低效利用土地认定通知书》。
    (三)区政府、开发区管委会根据低效利用土地企业不同情况制定处置方案并实施。
    (四)市国土资源部门会同区政府、开发区管委会和市规划、住建、财政等部门对处置结果进行认定后下达《低效利用土地处置结果确认书》。
    第十一条  芜湖市市区范围内的集体所有工业、物流仓储用地低效利用的调查认定和处置利用,参照本办法有关规定执行。
    第十二条  各县参照本办法制定本行政区域的低效利用土地处置办法。
    第十三条  本办法由市国土资源局负责解释,自印发之日起施行。